本文关键词：

1.谁适合买公寓？

2.昆明在售公寓项目清单

3.公寓三项目分析

4.购买公寓注意事项

购买公寓时，总价和月供相对较低，但首付比例较高。很多人说全额付款没问题！公寓客户只不过是自住和投资。少数人买自住（每层几十户，谁会自己住）。大多数人买它出租。当然，在普通公寓里，单身似乎很好。如果有很多人，真的很拥挤。

那么谁适合买公寓呢？

1.限购，没有购房(住宅)资格的人，外省客户在昆明限购一套住宅，但公寓不限购。

2.保护第一套住房贷款资格格，第一套住房（特别是住宅）购买资格相对珍贵（贷款折扣、首付比例等），住房价格较高，总价较低的公寓可作为过渡性住宅选择。

3.只有购买公寓才能满足特定商业需求的人。

虽然公寓不会占用购房配额，但如果第一套公寓用于过渡，因为贷款利息、水电费、物业费和后期交易税也是一大笔钱。

在售公寓项目一览

昆明目前销售的公寓产品如下：

注：手工统计，如有疏漏，请补充。

公寓产品看起来宜居，但在昆明，投资似乎并不理想。大多数投资公寓的人都期待着成为租客（公共），通过收取租金来实现收入，一种是管理租金，另一种是返还租金托管经营。这两种方式，前者一般需要装饰自己的租户，乏味而复杂，后者直接扣除房屋付款，担心和麻烦。

关于自行管理租赁，要注重租售比。

另一种是返租托管，这样最大的风险就是开发商如何保证年回报。还有一个问题要注意，买的永远不会卖。既然售价是开发商制定的，那么自然也会把支付给业主的年回报的收益计算到房价里去，并且如果运营方亏损状态，一般也很难找到人兑现，这也是返租托管方式最大的风险。(比如饵季路附近的大部分都是因为承诺拉横幅返租而出现的。）

昆明有许多公寓项目，近40个，但仍然没有更好的公寓产品。以下是几个项目的简要介绍：

金地九樾WE'R公寓

金地九樾WE'R公寓年后开放，42-57㎡，20多层，预计价格为12000/㎡带装修(具体价格以开盘为准)，二环路旁边是润城，一公里内有万达商圈，离南亚不远。

（42㎡公寓户型图)

我们以42㎡就户型而言，单价为12000元，契税等费用为2万元，公寓总价为52万元。首付约25万元，贷款25万元，利率为6万元.按37%计算(基准利率上升30%，公寓几乎都是这样)，贷款十年，利息8.8万左右，等额本息月供2822元。

万达旁边的H公寓大约3000元/月租600元㎡(建筑面积仅30㎡大约，这是一套包含礼品面积的公寓。它离万达有一段距离。43平方米的单身公寓保守按2500元/月计算（高于2500元，不易出租）。这不是折旧和损失，也不是房屋的正常升值。返还资金至少需要17年。40年产权公寓(开发建设周期扣除使用寿命)，时间周期过长，租金可能无法覆盖月供。

金地悦天下一期两居室的租金约为2600元/月。类似的租金可以享受更多的空间，公寓也不容易租。公寓产品的特殊性、未来的升值和租金自我评估。

融创昆明文化旅游城

位于草海隧道附近，位于西山滇池周边的文化旅游项目，风景自然好，项目有娱乐雪乐园、旅游小镇、酒店集团等商业。

即将推出的公寓A5地块，户型39-62㎡，公摊约30%。1#号楼是SOHO总高25层，4梯19户，毛坯交付，均价1.2万元。

2#楼LOFT 公寓，约300套， 4梯20户。总高16层， 一楼是底商，公寓楼高4.5 米，毛坯交付，交付时隔板和楼梯没有做。单价13000-15000元，5楼以上滇池单价1000-2000元。

(公寓位置图)

该项目本身建立了一个大型商业，包括滇池景观、度假和自住舒适度。当然，这并不是没有缺点，靠近杭瑞高速公路，流量大，噪音大，碧鸡路灰尘大。

有朋友问投资这样一个公寓以后用来做民宿或者酒店可不可以？以项目目前来看，没有地铁配套，除自身商业业态以外，没有大型商圈。但以项目这么大体量来看，几年的时间是需要的，商业开业、业主入住后也会是一个旅客的热闹区域。

（42㎡户型图）

以42㎡LOFT户型单价1.3w公寓总价55万，装修费用60万。首付27万，贷款27万，利率60万.37%等额本息月供3048元左右。

(美团周边酒店价格)

如果作为B&B或酒店，假设该公寓作为酒店的全租，参考周边中高档酒店200-400/天，房费假设可以达到400元/天，再加上装修和运营成本，每月入住9-10天，也就是说月入住率在30%以上，可以覆盖月供，不损失装修和运营成本。

为了与项目自己的商业酒店集团和其他公寓业主竞争，如果你想盈利，你必须获得更高的入住率。未来，该项目的娱乐设施将对酒店入住率和酒店价格产生一定的影响（当然，该溢价也包括在当前的公寓房屋溢价中），反之亦然。

融创海豚湾

该项目位于西城区海屯路，因此该公寓项目被称为海豚湾。该项目位于二环路附近，占地面积相对较大。爱琴海购物公园位于项目内，距地铁站4号线大塘子站500米。交货时间和地铁开通时间为2020年。如果交货顺利，你可以坐地铁。附近的新城吴越广场已经开业，这个圈子仍然很热闹。

3栋39-49号项目正在销售㎡loft公寓，4.5米高，装修单价10000-11000元，可自租或托管。

（39㎡公寓户型图)

如果投资托管，3栋楼(58品牌公寓管理)的平均房价为1万-11000元，另外3栋.5万软装费，包括托管费。合同一次签订5年，第一年一次性返还2年.5万元，也可用作抵扣房款；2-3年:每月43元一平方米，然后每月补贴186元；第4-5年:80%的收入；五年到期后，可以选择收回或继续托管。

39㎡该公寓按单价1万元计算，购买费用加契税总价40万元。首付50%为20万元，贷款20万元，基准利率上调30%，等额本息还款，10年月供2257元左右。如果托管，第一年返还2.5万元，每月1136元，第2-3年每月1863元，用来还月供还是需要加一点。第4-5年还要看收入。

如果你自己租，你可以比较一下周边社区的租金。联想科技城附近两个房间的租金约为2000元/月，中产花香一路隔开，两个房间的租金约为1700元/月。假如项目39㎡loft公寓也可以实现两室格局，购房总价40万，加上契税和装修费，总价45万。2000/月以更好的市场状态出租，不算折旧损失和房屋正常升值，需要19年才能收回，周期还是比较长的。

当然，市场就是这样一个市场。如果你必须选择一套公寓，这两点都很重要：位置和配套设施。位置决定了公寓的销售价格和租金。在购物中心和繁华的商业区附近，这自然是投资公寓的好选择。

购买公寓注意事项：

首付需要50%，贷款只能借10年，利率上升30%；

商业用地，产权40年；

3.商用水用电价格高于居民水电价格，无煤气；

四、二手房交易税较高(正常征收契税3%，五年内交易个人所得税1%，增值税5%.6%）；

5.公摊大(部分公摊超过30%)；

6、昆明loft大多数公寓都有4层高.5米，不适合1.8米以上的人去；

7.不能落户(呈贡除外)，不能解决孩子的阅读问题。

至于其他，欢迎补充！

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